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解析中国商业铺的运盘法则

发表时间:2012-04-25内容来源:36分类目录网  [我要投稿]  [免费提交网站]  转发微博:

  

近期在运盘贵州某商业项目时,通过一线操盘一次性全盘清空。深度得析了随着中国住宅租金不断下降,投资者纷纷将目光转向日趋火爆的商铺投资上来,而越来越多的开发商也对商铺开发看好,是什么使得商铺市场如此火爆?众多投资者又如何尝到商铺投资这块奶酪的甜头呢? 在中国商业地产发展的初期,鉴于中国经济成长的良好空间和趋势,升值收益是重要的收益内容,但升值空间比较大的商铺,商铺的投资价值在于租金收益和升值收益。商铺投资者如果能够充分理解城市扩张对商铺价值的带动,那么商铺的投资收益将会在比较低的风险度下良性进行。大家可以设想:中国70-80%的人口在农村,20-30%的人口在城市,中国经济发展带动的人口在农村和城市的比例关系即使达不到美国的20%:80%,城市人口扩张的空间显然会异常推动商业地产的发展,带动商铺价值的提升。     在利润和风险之间徘徊的普通商铺投资者需要有克制商铺投机诱惑的意识,以长期投资的理念进行商铺的选择和操作,关注商业地产项目专业化运做的房贷利率水平,并以此作为投资选择的标准。    1. 现阶段商铺招租主要运用的媒体广告和网络登记,还是属于传统宣传方式,有实力的开发商在商铺开盘前还组织大型活动等等。与之相比较,营销手段不是很多,商铺市场上的营销手法是比较多样的:如 “零首期,再免?年供铺利息”,还有“保租售铺”和“零风险100%返购保障”等。这其中既有提高投资者投资收益的,亦有降低投资者投资风险的。吸引的一部分投资者的注意。增加适合自身的营销手段,是商铺市场上扩大销售渠道的方法。关于商业街商铺的投资,以下问题需要关注:(1)、商业街商铺的低风险,同时意味着较低的投资收益;(2)、复合商业街的投资风险普遍比较高;(3)、专业商业街的投资价值要优于复合商业街; (4)、社区商业形成的商业街更多体现的是社区商业的特点,其商铺投资价值需要用商铺、社区商铺的影响因素评价;(5)、规模庞大、500米以上长度的商业街市场风险会比较大;(6)、成功的商业街也需要主力店带动市场;(7)、批发类型的商业街具有比较高的投资价值。   2. 针对不同商铺的宣传手段   首先一种是通过宣传,拉动近期区域的人气或者推出一种新型的概念来吸引投资者,这主要针对的是新兴区域:   所以这两个对投资商铺利好的因素,使得一些商铺买卖租赁市场比较活跃,单从市场的投资回报上来看前景还是非常看好的。如果开发商非专业化操作,那么这样的地段、地段、还是地段的商铺非但不能养三代,相反会损失惨重,甚至血本无归。实质运盘不仅然如此,看是常人皆能操作的盘,需要的是系统工程及二八法则。商铺投资者在清晰判断商铺类型、明确目标收益空间、熟知12个商铺价值因素后,需要解决的问题就是如何量化收益,这正是商铺投资原理的内容:    商铺投资收益(Pr)包括租金收益(R)和价值升值收益(V),租金收益(R)的水平主要取决于商铺所在位置的商情因子(E)、客流量(Po)、“可视性”(Vi)、楼层(F)、交通条件(T)、停车设施(P)、商铺硬件条件(C)、整个项目规划的科学性(D)、经营商品的类型(G)、隶属项目的运营特点(M)等因素;价值升值收益的水平主要取决于商铺所在地区的商情因子(E)、原始买入价格(Pc)、整个项目规划的科学性(D)、楼层(F)、经营商品的类型(G)、隶属项目的运营特点(M及未来周边居住、办公类、房地产及旅游房地产等的发展趋势(Re),即:   Pr=R+V   R=F(E,Po,Vi,F,T,P,C,D,G,M)    V=F(E,Pc,D,F,G,M,Re)    如果投资者持有商铺的时间为N年,那么静态投资回报率为:    Ri=Pr/(N*Pc)    不同城市的商铺、同城市不同位置的商铺、不同市场环境的商铺、不同市场成熟度的商铺以及不同类型的商铺,只有Ri达到相应的某种水准时,商铺投资者才可以做出投资选择。需要指出的是商铺投资具有典型的市场化特点和市场引起的个性化特点,所以以上Ri的目标水准对于不同的城市、不同类型的商铺会有所不同。商铺投资者在投资过程中需要逐渐建立“没有完全相同的两个商铺”的概念,以警示自己的投资直觉,用专业价值进行理性投资。另外,商铺投资和其他投资一样,有其特定的风险特点、收益特点,与之相对应,投资者只能选择符合其特定的个人风险承担能力、资金势力的商铺类型、项目进行投资。  商铺投资回报率与投资回收期计算方法   商铺投资回报率从严格意义上讲是一个动态的概念,投资中除了投资者的购买初始投资外,还应包括税费,贷款利息、物业管理费用、取暖费用、折旧费用,甚至还有通货膨胀带来的价格贬值和央行加息后带来的利差等方面的因素,同时还必须考虑到商铺一定的空置期,但对于普通投资者来说动态投资计算比较复杂,现介绍一种相对动态的投资分析方法,以供投资者参考使用。(特别提示:目前开发商提供的投资回报率的算法各异,基本都是比较静态的计算方式,但这种静态计算方式得出来的投资回报率通常要比实际收益高很多,很容易给投资者造成假象,投资型买家在购买商业地产时应注意。)(1)年投资回报率    一次性购买:公式:(税后月租金-每月物业管理费)?2/(购买房屋总价+契税+印花税)    按揭贷款:公式:(税后月租金-按揭月供款-每月物业管理费)?2/(首期房款+契税+印花税+律师费+保险费)    注:商铺投资合理的年投资回报率一般为8%-12%。(2)投资回收期    一次性付款:计算公式:(购买房屋总价+契税+印花税)/(税后月租金-每月物业管理费)?2    按揭贷款:计算公式:(首期房款+契税+印花税+律师费+保险费)/(税后月租金-按揭月供款-每月物业管理费)?2     注:商铺投资合理的回收期限一般为8-12年。  商铺市场近期的市场前景是成上升态势的,在这个牛市中,投资者可以进行投资。而现阶段商铺贷款业务会对投资者的资金实力有一定要求,增大了投资风险。在商铺招商方面针对不同商铺类型推出相应的招商手段,做好市场定位是关键。本人认为,经营者的不断变更也促使产品更换频繁,破坏了市场产品网络的稳定性,也使客源缺乏稳定。为避免同一商铺经营品种变化太快, 从市场角度来说,商铺较高的投资潜力刺激了一部分投资者从股票、住宅,转向商铺。投资商铺应主要考虑位置、规模、价格、回报和使用率五要素。第一,近一年的商业氛围活跃,人们对商业、服务业的需求更加广泛,各种新兴行业迅速发展。第二,大规模的旧城改造和拆迁使许多门面房消失,投资者急需找到新的经营场地。第三,由于大量新建小区的兴起,这些小区拥有强大的购买力和聚集人气的能力,而这也正是中小投资者最感兴趣的。任何人不可以简单追逐收益速度,必须清楚自己的资源、能力和开店、品牌建立、连锁经营的匹配程度,正确的人应该选择做与自己资源、能力相匹配的行业,这样会最大程度控制风险,并且实现收益的最大化。  

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